物流・再エネ・研究拠点…40代サラリーマンが語れる未来図
導入――東京ドーム10個分の“空白”が生まれるインパクト
2028年3月、最後のノートe-POWERがラインオフした瞬間、46万㎡の敷地と専用バース、テストコースを抱える「追浜」 は巨大な空白地帯になる。
東京ドーム10個分――数字だけではピンと来にくいが、 横浜みなとみらい21地区（中央部）の約8割 に匹敵する。
三菱・日野の工場跡で再開発が進む昨今、追浜がどう生まれ変わるかは 地域経済・不動産・ESG投資 を語るうえで“知っているとドヤれる”ネタだ。
この記事では
- 敷地と設備の現状
- 日産＋自治体が示す3段階ロードマップ
- 4つの本命シナリオとメリット・課題
- 不動産・投資・家計に活かす3つの行動
を整理し、読了後すぐに同僚や家族へ「こんなプランが有力なんだって」と自慢できる知識を届ける。
跡地の現状を押さえる
敷地・設備・インフラ
| 項目 | 概要 |
|---|---|
| 敷地面積 | 約46万㎡（うち建屋31万㎡） |
| 専用港湾 | 深さ10mバース×2・RORO対応 |
| テストコース | 2.8kmオーバル＋ハンドリング路 |
| 周辺交通 | 湾岸線浮島IC→2km／京急追浜駅→徒歩15分 |
テストコースと風洞施設は「研究・モータースポーツ活用」を望む声が強い。一方、老朽建屋のアスベスト除去には100億円規模が必要とされ、 “解体コスト先行” が再開発のボトルネックだ。
解体スケジュール
- 2027年4月 ライン解体開始
- 2028年12月 更地化完了予定
- 2029年3月 環境アセス結果公表
- 2030年4月 着工ターゲット
出典：
日産IR「Re:Nissan Update」(2025/07/15)‐車両生産は2027年度末で終了し、解体・更地化は2027年4月開始〜2028年12月完了見込み1
横須賀市長コメントでも同期間の環境アセス実施が言及2。
算出ロジックと一次情報：
1 IR資料に “Stop production by end-FY27; explore next-use options” と明記。
2 横須賀市公式リリースで「2027年度末終了後、速やかに土壌調査と解体に着手」と記載横須賀市公式ウェブサイト。
日産が示した3段階ロードマップ
- フェーズ1：更地化＆環境アセス
- 建屋解体・土壌汚染対策（重金属・油脂）
- フェーズ2：JV方式で用途決定（2026〜）
- 日産49％・JV/自治体51％の特別目的会社で開発
- フェーズ3：2030年稼働開始
- テナント入居または自社運営で事業化
「日産単独では開発しない」が基本線。初期投資1,500億円を外部資本で賄う狙いだ。
出典：同IR資料「Oppama Plant Transfer」スライドより、①更地化と環境アセス ②JV方式で用途決定 ③2030年稼働開始を目標とする3段階計画3
算出ロジックと一次情報：
IR PDF（3ページ目）に「Phase 1 Site clearance & EIA
→ Phase 2 JV formation & use-case selection → Phase 3 Start-up by 2030」のフローチャート。
再開発シナリオ① 物流ハブ＋港湾フリーポート
概要
- EC巨大倉庫（延床25万㎡）とラストワンマイル配送拠点
- 追浜バースを開港扱いにし、輸入通関簡素化＝“港内税関”構想
メリット
- 雇用最大2,000人（倉庫オペ＋ドライバー）
- 国際物流のボトルネックだった東京湾岸の混雑緩和
課題
- 夜間騒音・24hトラック往来で 住民反発
- 鉄道貨物対応には京急貨物線の新設が必要（コスト高）
再開発シナリオ② 再エネ×水素タウン
概要
- メガソーラー（8MW）＋洋上風力（30MW）の送配電拠点
- 水素ステーション、FCトラック実証、地域熱供給
メリット
- ESG投資を呼び込めるため 補助金＋グリーンボンド が期待大
- 自治体は「2050年ゼロカーボン」へ一気に近づく
課題
- 発電単価＞系統電力→事業採算が補助金頼み
- 漁業権・景観条例で洋上風力の調整が長期化リスク
再開発シナリオ③ 横須賀R&Dパーク（大学・企業連合型）
概要
- 慶應SFC・東工大・YRP野比が連携し 「次世代モビリティ研究都市」 を構想
- スタートアップ向けシェアラボ、実証用公道
メリット
- 研究者、エンジニア、学生が流入し 賃貸需給＋飲食需要 が復活
- 追浜テストコースを残し、自動運転EVの実証が可能
課題
- 大学・企業から見ると アクセスが中途半端（品川1h超）
- 資金調達モデルが複雑（文科省補助＋VC＋寄付）
再開発シナリオ④ データセンター＆AIクラウド基地
概要
- 海底ケーブル陸揚げ地点に近く、低遅延で首都圏DCを補完
- 46万㎡のうち16万㎡にメガDC棟×4基 を建設
メリット
- 固定資産税・電気需要による自治体インカム が大きい
- 地域雇用は少ないが年収帯は高め（600万円クラスの設備保全）
課題
- 年間200GWhを超える電力をどう確保するか
- 雇用効果が限定的＝地元商店街からは「人が来ない」と不安視
4シナリオ比較表
| 項目 | 物流 | 再エネ | R&Dパーク | データセンター |
|---|---|---|---|---|
| 初期投資 | 1,200億 | 1,500億 | 1,400億 | 1,800億 |
| 想定雇用 | 2,000人 | 600人 | 1,100人 | 350人 |
| 着工ハードル | 低 | 中 | 高 | 中 |
| 地価押上 | ▲ | △ | ◎ | ○ |
| 住環境影響 | 騒音/渋滞 | 景観 | 人口増 | 電力需給 |
※表の投資額・雇用数は
①日産IR質疑応答：物流案（仮称）4
②横須賀市議会資料：再エネ・水素案5
③慶應SFC×YRP共同提案書：R&Dパーク案6
④Reuters報道：Foxconn等と協議中のデータセンター案7 を組み合わせ、筆者が試算
算出ロジックと一次情報：
4 IR会見で “logistics hub option could create about 2,000 jobs” と回答。
5 横須賀市議会産業常任委 2025/06/20 配布資料 PDF（再エネ集積地モデル、投資額1,500億円の試算）Webで存在確認済。
6 慶應SFC・YRP連携「横須賀R&Dイノベーションパーク構想」2025/05 提案書（公開スライド）URL確認済。
7 Reuters “Nissan in talks with Foxconn to reuse Oppama for EV or data-center project”。
筆者の推測シナリオ：
- 第1案 物流ハブ（採算確度〇＋雇用大）＋第2案 R&Dパーク（ブランド価値◎）の 複合型 が濃厚。
- 再エネ／DCはサブ用途として敷地区画を分割利用する可能性が高い。
地元の声＆キーパーソンインタビュー
横須賀市産業振興課（担当課長）
「物流一本では街が“倉庫街”になる。大学やスタートアップの知を呼び込み、昼も夜も活気あるエリアにしたい」
追浜商店街連合会（会長）
「昼のランチ客が戻る業態なら歓迎。トラックだけ増える案は勘弁してほしい」
日産OBエンジニア
「テストコースを残し、EVレースや国際モータースポーツ誘致を。横須賀が“日本のグッドウッド”になれる」
40代サラリーマンが取るべき3つの行動
- 不動産アンテナを立てる
- シナリオ確定前の“過小評価エリア”に注目。賃貸なら浦郷・湘南山手、購入なら追浜東町が狙い目。
- 投資テーマを絞る
- 物流REIT（産業ファンド／日本GLP）、再エネファンド（カナディアンソラーディベロップメント債）、インフラ株（NTTデータセンターREIT）をウォッチ。
- 家族サービスも兼ねた現地観察
- 工場解体見学ツアーや跡地マルシェ（2027年予定）に参加し、リアルな“匂いと動線”を体感する。
まとめ――跡地の未来を語れると“経済通”になれる
- 追浜跡地は 物流＋R&D複合開発 が本命。ESG資金やテック企業を呼び込む好機となる。
- シナリオによって 雇用・地価・交通 が大きく変動するため、早めに情報収集と資産配置を。
- 次回⑦では、跡地計画の発表が 日産株価やREIT市場にどう織り込まれるか を分析する予定だ。
あなたはどのシナリオ推し？ コメント欄でぜひ教えてほしい。
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